Domaines d’intervention
Les matières traitées par l’étude, ce qu’elles supposent comme pièces et comme délais, et la manière dont les frais s’y décomposent.
De la promesse à la publication du titre
Une vente immobilière se déroule en deux actes, et c’est le premier qui fixe presque tout. La promesse unilatérale ou le compromis arrête le prix, la désignation du bien, les conditions suspensives — obtention du prêt, absence de servitude non déclarée, purge du droit de préemption de la commune — et le calendrier. Passé la signature, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter de la notification de l’acte. Ce délai n’est pas négociable et ne se renonce pas.
Entre les deux actes, l’étude interroge : le service de la publicité foncière pour l’origine de propriété et l’état hypothécaire, la commune pour l’urbanisme et les droits de préemption, le syndic en copropriété pour l’état daté, les charges et les procédures en cours, et le vendeur pour les diagnostics obligatoires. Ces retours conditionnent la date de l’acte définitif ; ils expliquent qu’un délai de deux à trois mois soit courant, et qu’un délai plus court soit rarement tenable sans renoncer à une vérification.
L’acte de vente est reçu à l’étude, lu, signé, puis publié au service de la publicité foncière. C’est cette publication, et elle seule, qui rend le transfert de propriété opposable aux tiers. Le prix est séquestré sur le compte de l’étude et libéré au vendeur après vérification de l’absence d’inscription grevant le bien.
Une vente n’est pas retardée par les formalités : elle est protégée par elles.
Ce que le décès ouvre, et dans quel ordre
Le règlement d’une succession suit une séquence stable. L’acte de notoriété établit d’abord qui sont les héritiers et dans quelles proportions ; il suppose l’état civil du défunt, celui des héritiers, le livret de famille, et l’interrogation du fichier central des dispositions de dernières volontés, qui révèle l’existence éventuelle d’un testament. Vient ensuite l’inventaire du patrimoine : comptes, titres, contrats d’assurance-vie, biens immobiliers, dettes, prêts en cours. Lorsqu’un immeuble figure dans la succession, une attestation immobilière est publiée pour constater le transfert aux héritiers.
La déclaration de succession est déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France, douze mois dans les autres cas. Ce délai est fiscal : il court même si les héritiers ne se sont pas encore entendus. Le partage, lui, n’a pas de terme : une indivision peut durer, mais elle impose l’unanimité pour les actes de disposition, ce qui finit toujours par poser une difficulté.
Les libéralités anticipent ce règlement. La donation en avancement de part s’impute sur la réserve de l’héritier, la donation hors part excède sa vocation dans la limite de la quotité disponible, et la donation-partage fige la valeur des biens au jour de l’acte, ce qui évite la plupart des contestations ultérieures. Le testament authentique, reçu par le notaire et conservé en minute, ne peut être ni perdu ni écarté pour vice de forme.
Choisir un régime, organiser un patrimoine
À défaut de contrat, les époux relèvent de la communauté réduite aux acquêts : ce qui est acquis pendant le mariage est commun, ce qui était possédé avant ou reçu par succession reste propre. Ce régime convient à beaucoup de situations et devient inadapté dès qu’un des époux exerce une activité exposant son patrimoine, ou lorsque les apports initiaux sont très inégaux. Le changement de régime est possible et se fait par acte notarié ; il peut être soumis à homologation lorsque des enfants mineurs sont concernés.
Séparation de biens
Chaque époux conserve la propriété et la gestion de ses biens, et répond seul de ses dettes, sauf solidarité ménagère. Le régime protège l’activité professionnelle ; il suppose en contrepartie de suivre les financements, faute de quoi la liquidation se transforme en compte de contributions difficile à reconstituer.
Participation aux acquêts
Séparation de biens pendant le mariage, partage de l’enrichissement à sa dissolution. Chaque patrimoine est comparé entre son état initial et son état final, et le conjoint dont l’enrichissement est moindre reçoit une créance de participation.
Démembrement et société civile
L’usufruit et la nue-propriété séparent l’usage du bien de sa titularité ; la société civile immobilière substitue des parts sociales à une indivision. L’un et l’autre n’ont d’intérêt que rapportés à un objectif précis — transmission échelonnée, gestion à plusieurs, protection du conjoint survivant.
Émoluments, débours, honoraires
Ce que l’on appelle couramment « frais de notaire » se compose de trois masses très inégales. Les droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités en représentent la plus grande part. Les débours correspondent aux sommes avancées par l’étude pour le compte du client : documents d’urbanisme, état hypothécaire, géomètre, publication. Les émoluments du notaire, seuls, rémunèrent l’étude ; ils sont réglementés et proportionnels pour la plupart des actes, et ne se négocient pas. Les prestations non tarifées relèvent d’honoraires libres, convenus par écrit avant toute intervention.
Les ordres de grandeur ci-dessous sont donnés à titre purement indicatif pour un site de démonstration : ils dépendent du montant de l’opération, de la nature du bien et des formalités réellement engagées. Un état prévisionnel chiffré est remis avant toute mise en œuvre.
Les émoluments réglementés sont fixés par tarif national et identiques d’une étude à l’autre. La différence entre deux devis porte donc, pour l’essentiel, sur les débours réellement engagés et sur les prestations soumises à honoraires libres.